COVID 19 – Les informations juridiques du 19 novembre 2020

 

La loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire (JO du 15) habilite le Gouvernement à prendre par voie d’ordonnances des mesures qui relèvent du domaine de la loi jusqu’au 16 février 2021. L’ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux copropriétés, est parue au JO de ce jour.

1/ Le renouvellement de certains contrats de syndic et de mandats de conseillers syndicaux L’ordonnance renouvelle les contrats de syndic et les mandats des conseillers syndicaux qui expirent ou ont expiré entre le 29 octobre 2020 et le 31 décembre 2020 inclus. Pour les syndics, les contrats sont renouvelés dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet des nouveaux contrats de syndic qui doivent être désignés lors des prochaines assemblées qui doivent se tenir au plus tard le 31 janvier 2021 (art. 22 II de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars modifiée). La rémunération forfaitaire du syndic est déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement. Cette disposition n’est pas applicable lorsque l’assemblée a désigné un syndic dont le contrat prend effet à compter du 29 octobre 2020. Rappel : les contrats de syndic qui ont expiré entre le 12 mars et le 23 juillet 2020 inclus sont renouvelés dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet de nouveaux contrats de syndic, désignés en assemblée générale, au plus tard le 31 janvier 2021. Pour les conseils syndicaux, les mandats sont renouvelés jusqu’à la tenue de la prochaine assemblée générale qui doit intervenir au plus tard le 31 janvier 2021 (art. 22-1 II de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars modifiée). Cette disposition n’est pas applicable lorsque l’assemblée a désigné les membres du conseil syndical avant le 19 novembre. 2/ La tenue des assemblées générales totalement dématérialisées L’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 permet aux syndics de tenir des assemblées totalement dématérialisées, sans présence physique des copropriétaires. Initialement, cette mesure devait prendre fin le 31 janvier 2021. L’ordonnance du 18 novembre permet aux syndics de pouvoir tenir les assemblées de manière totalement dématérialisées jusqu’au 1er avril 2021 (art. 22-2 I de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars modifiée). Pour rappel, les copropriétaires participent à ces assemblées :
  • soit en visioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ou en votant par correspondance
  • soit uniquement en votant par correspondance lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible.
Pour les assemblées qui se tiennent actuellement en visioconférence, l’ordonnance prévoit que, jusqu’au 1er avril 2021, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 15 % des voix du syndicat des copropriétaires (au lieu de 10 % en principe). Cette mesure devait prendre fin le 31 janvier prochain (art. 22-4 de l’ordonnance du 25 mars modifiée). De plus, jusqu’au 1er avril 2021, le syndic peut décider des moyens et supports techniques permettant à l’ensemble des copropriétaires de participer à l’assemblée par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. Ces moyens et supports techniques sont utilisés jusqu’à ce que l’assemblée se prononce sur leur utilisation. Cette mesure devait prendre fin le 31 janvier prochain (art. 22-5 de l’ordonnance du 25 mars modifiée). 3/ Les assemblées convoquées en présentiel entre le 29 octobre et le 4 décembre 2020 non tenues en raison du confinement En raison du confinement, les copropriétaires ne peuvent pas se rendre aux assemblées convoquées en présentiel qui devaient se tenir depuis le 29 octobre. L’ordonnance du 25 mars 2020 prévoit un délai de 15 jours pour que les syndics puissent « transformer » ces assemblées en assemblées dématérialisées (art. 22-2). En raison des dates fixées pour tenir certaines assemblées, les syndics ne pouvaient pas respecter ce délai de 15 jours. Par dérogation, pour les assemblées dont la date était comprise entre le 29 octobre et le 4 décembre 2020, l’ordonnance du 18 novembre remédie à cette difficulté. Elle prévoit que le syndic peut informer les copropriétaires que les décisions du syndicat sont prises uniquement par vote par correspondance. Cette information est faite :
  •    à tout moment (même si la date de l’assemblée était prévue entre le 29 octobre et le 19 novembre)
  •    et par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de cette information.

Un exemplaire du formulaire de vote par correspondance doit être joint à ce courrier d’information.

Le syndic fixe, dans ce courrier, un nouveau délai de réception des formulaires de vote par correspondance. Ce délai est d’au moins 15 jours à compter de la réception du courrier par les copropriétaires. Les décisions du syndicat de copropriétaires doivent être prises au plus tard le 31 janvier 2021 (art. art. 22-2 II de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars modifiée). Attention, il ne faut pas déduire de la date du 4 décembre prévue par l’ordonnance qu’il sera possible de tenir des assemblées en présentiel en décembre. A ce jour, nous ne connaissons pas la date à compter de laquelle la présence physique des copropriétaires aux assemblées sera à nouveau permise. Le volet copropriété de notre FAQ COVID-19 sera mis à jour très prochainement.

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